01 · 全新建造
从地基到屋顶
全部新造
无任何遗留物件 — 不接手老旧二手家电、不沿用上家电路、不继承既有投诉记录。从竣工日起，物业即处于零风险状态。
京阪住業株式会社 · Keihan Jugyo K.K.
Investor Concept · 2026
日本不動產投資
与海外移民
2026年全球收紧背景下的日本机会、风险与京阪住業的路径方案。
keihan.co
2026 · 全球 · 投资 · 移民
KEIHANJUGYO
02 / 25
Global · Restrictions
2026 · 全球右转加速
主流发达国家相继关门
海外住宅投资门槛全面提高
2026
主要措施时间线
| 国家 / 地区 | 限制类型 | 主要内容 | 生效时间 |
|---|---|---|---|
| 加拿大 | 全面禁令 | 禁止非居民外国人购买住宅；持工签者最多一套且 ≤ 50 万加元 | 2023-01 起 延长至 2027-01 |
| 新西兰 | 全面禁令 | 原则禁止海外人士购买现房；2025 年新增例外 — AIP / Investor 签证可购 ≥ 500 万 NZD 住宅 | 2018-10 起 2025-12 修正 |
| 澳大利亚 | 准禁令 + 审批 | 外国人原则仅可购买新房或开发用地；现房须 FIRB 批准；2025 年起对现房实施两年禁令 | FIRB 长期 2025-04 — 2027-03 |
| 新加坡 | 房型禁令 + 高税 | 完全禁止外国人购买 HDB 组屋；私人住宅 ABSD 最高 60%；土地房屋须经批准 | HDB 长期 ABSD 2023-04 上调 |
| 香港 | 高额税收抑制 | 非永久居民买家须缴 7.5% BSD 加一般印花税；曾达 30% 总税负，2024年放宽 | BSD 自 2012-10 2024-02-28 减免 |
| 美国 | 州级限制 | 联邦无禁令；30+ 州禁止"受关注国"国民购买农地、军事设施周边及关键基础设施土地 | 州法案集中 2023 — 2026 |
KEIHANJUGYO
03 / 25
Japan · Continuity
新形势下 · Japan, 2026
日本不动产：变，与不变
日本在加强对战略性资产与民宿监管的同时，对外国人住宅产权与资金清算依然完全开放。
已经变化
Tightened · 2024–2026
01军事 / 农林水资源地区收购须身份信息披露与审查。
02民宿产业准入门槛大幅提高，监管更为严格。
03都市圈新造楼盘 5 年禁止转售，塔楼及高级公寓转售受限。
04外国人租赁公营住宅实施更严格的限制措施。
没有变化
Unchanged · The thesis
01无反洗钱壁垒 — JPY · RMB · BTC 直接清算，无购买上限。
02外国人土地及建筑仍为永久产权，尽享土地增值收益。
03法制健全，全日本不動産協会全程监督保障。
04无 CRS 等全球征税系统，登记可使用住址公证作为主要文件。
KEIHANJUGYO
04 / 25
Keihan · Track record
京阪住業株式会社 · 核心实力
六年累计 — 我们做了什么
80+
解体 · 新建项目
2020 — 至今 · 建筑覆盖
东京、大阪、富士山等多个地区累计完成 80 余项解体与新建工程。
200+
服务客户数
购房 · 租赁 · 店铺 · 移民
覆盖购房投资、房屋租赁、店铺经营、投资移民等多个业务领域。
40亿
资产管理 · JPY
2026 · 花溪居品牌运营
截止 2026 年通过花溪居品牌管理各类住宅公寓与民宿酒店，规模持续扩张。
72+
投资移民客户
2019 — 至今 · 经営管理ビザ
72 位客户通过我们的协助实现前往日本的移民之梦，落地数据仍在增加。
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05 / 25
Osaka · Land Price
大阪府 24 区 · 商业地价分布
2025 · 大阪地价热力图
基于国土交通省地価公示与不動産経済研究所数据；颜色深度对应每坪商业地价中位数。
大阪市 24 区 · 商业地价 / 万日元 · 坪
東淀川
+4.8%
淀川
+5.6%
都島
+5.4%
西淀川
+3.9%
福島
+7.8%
北 · 梅田
+10.2%
城東
+6.1%
旭
+4.5%
此花
+4.7%
西
+8.4%
中央 · 心斎橋
+11.5%
東成
+4.2%
鶴見
+4.6%
港
+4.1%
大正
+3.8%
浪速 · 難波
+9.2%
天王寺
+6.5%
生野
+4.0%
住之江
+2.9%
西成
+4.4%
阿倍野
+5.9%
東住吉
+4.1%
住吉
+3.2%
平野
+3.0%
低
高 · 商业地价中位数
Source · 国土交通省 2025 地価公示 · 京阪住業 integration
核心区块 · TOP 6 · 每坪与年涨幅
01
北区 梅田 / 大阪駅前
3,520万 / 坪
+10.2%
02
中央区 心斎橋 / 道頓堀
3,180万 / 坪
+11.5%
03
浪速区 難波 / 新世界
390万 / 坪
+9.2%
04
西区 本町 / 北堀江
580万 / 坪
+8.4%
05
福島区 福島 / 野田
420万 / 坪
+7.8%
06
天王寺区 天王寺 / 上本町
310万 / 坪
+6.5%
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06 / 25
Survival · 4 Storms
创业不易 · 我们走过的关
六年间四次行业级危机
从民泊新法到地缘政治 — 京阪住業在每一次危机中重启项目，并坚持合规化与本土化路线。
2018民泊新法
日本新民宿法
全国行业骤减
180天上限及住宅宿泊事業法实施，全国民宿合规化重启；所有项目需要重新登记许可。
−76%
全国民宿数 · 东京 −88% · 大阪 −78%
2020COVID-19 大流行
新冠疫情
生死存亡之战
访日外国游客单月骤降；东京、大阪酒店及民宿入住率跳破临界线，冲击超 2008 与 2011。
−93%
访日游客同比 · 主要城市入住率 < 20%
2023福岛核排海
核处理水排海
旅游业再次受冲击
中国海关全面暂停日本水产品进口；旅行团退团潮与社交媒体抵制情绪持续超过一年。
12个月
抵制情绪持续期 · 退团潮
2025台海政治冲击
首相国会答弁
渡航自肃通知
11月14日中国外务省发出渡航自肃；访日中国人骤减，大阪府中国客宿泊预约出现大规模取消。
−21%
中国游客 · 大阪取消率 50% – 70%
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07 / 25
Diagnosis · Failure modes
2020 — 至今 · 1,900㎡ 解体经验
华人项目 · 为何每次危机都集体暴雷
01
过度依赖单一中国客源
缺乏本土化与国际游客接待能力，极易受中国政策波动冲击。
02
合规意识薄弱
消防缺失、电路老旧、耐震补强不足、二手家电充斥；无牌套牌民宿与消防点检长期被忽视。
03
纳税意识不足
长期依赖抖音、小红书、微信跨境收款，逃税漏税是税务局的重点稽查目标。
04
偏好杠杆与高风险融资
过度借贷与抵押操作，一旦遭遇不可抗力，资金链立即断裂。
05
可持续运营能力差
包租到期即废弃；每 5 年一个行业轮回，无法形成长期资产。
天下茶屋民宿街 · 解体
粉浜民宿街 · 接手重建
丰臣不动产 · 遗留项目
领英投资者 · 遗留项目
KEIHANJUGYO
08 / 25
花溪居 · Resilience
为何"花溪居"系列
能穿越每一轮风暴
同处大阪、同样面向访日客 — 花溪居在 2018 民泊新法、2020 疫情、2023 排海、2025 渡航自肃中始终运营，靠的是四道结构性壁垒。
从地基到屋顶
02 · 内埋式消防
消防一体化
设计于建筑初期
洒水器、烟感、避难导引、防火区划全部预埋于结构内 — 不是事后改装的"加装件"，符合最严格的旅館業法消防点检要求。
03 · 全方位合规
垃圾 · 噪音 · 苦情
三线对应到位
每栋配置 24h 中日双语苦情热线、专属清扫与垃圾分类员、夜间噪音监测 — 投诉响应时长 ≤30 分钟，把摘牌风险扼杀在投诉发生前。
04 · 超规格冗余
超规建设
预留旅館業空间
客房面积、采光、卫浴、走廊宽度全部按"高于现行法规一档"建设 — 即便未来法规再收紧，存量项目仍可直接申请旅館業牌照。
京阪住業 · 在日华人不动产
天灾人祸之下 · 持续保有的行业记录
0
摘 牌
0
烂 尾
0
拖 欠
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09 / 25
Tourism · Structural shift
2023 — 2026 · 日本旅游市场结构
中国客让位 · 欧美 · 东南亚正在补位
2,817件
大阪特区民宿中可能被淘汰的 可疑设施数量 — 合格持牌项目愈发紧缺。
民宿政策收紧 + 工签与经営管理签证门槛提高 — 连锁品牌护城河扩大，小微事业者被加速淘汰。
CN ↓
中国游客人均消费骤降 · 受经济增长困乏影响，仍在下滑中。
−11%
EU · US ↑
欧美澳游客重返市场 · 德国人均 39.4 万 JPY 稳居第一。
¥394k
KR · TW ↑
韩国 · 台湾迅速补位 · 已成为大阪客流的市场主力。
主力
SEA ↑
东南亚迅速崛起 · 各国增长 +10% 以上，正替代中国客成为新主力。
+10%
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10 / 25
花溪居 · Standard Spec
花溪居系列 · 配置满载
配置 拉满 · 实惠都 留给各位
所有花溪居系列房源标配 9 大住宅级配置 · 不分项收费 · 不另收升级金。从洗烘到安保 · 从智能到燃气 — 同一套清单 · 不增不减。
01 · Washer / Dryer
洗烘一体机
免阳台 · 一键洗烘
02 · Floor Heating
全屋地暖
客厅 · 卧室 · 浴室 全覆盖
03 · Full Bathtub
全尺寸浴缸
1600 mm 标准型 · 可平躺
04 · IH Cooktop
IH 电磁炉
三口独立 · 无明火
05 · Smart Home
智能家电
APP 远程 · 语音联动
06 · Smart Lock
智能门锁
指纹 · 密码 · 手机 三模
07 · Active Security
主动安保监控
24h 联动 · 异常即时报警
08 · Smart Gas
数控燃气设备
异常自动切断 · 远程监测
09 · 4K TV
4K 电视
客厅标配 · 流媒体已联
京阪住業 · ALL-IN BASE9 大配置 · 同一价单 · 不另加价 — 把每一份实惠都直接结给投资者。
全新家电
NEW APPLIANCES
本土采购
LOCAL SOURCING
预留发票
INVOICE READY
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11 / 25
Lodging · Licenses
日本住宿业 · 牌照分类
六类牌照 · 仅 3 类 具备长期投资价值，3 类需警惕
✓ 三类合规牌照
长期投资价值 · 京阪住業聚焦
01
推荐 · 长期
旅館・ホテル
旅館業法 · 1948 / 厚生労働省主管
全年 365 天运营，无客房使用上限；客房面积、消防、卫生要求最严；可办理婚宴及大型活动。
起投 · 3 亿 JPY
用地 · 商業 / 近隣商業
02
推荐 · 主流
簡易宿所
旅館業法 · 1948 / 都道府县知事许可
面向青旅 / 民宿模式，客房面积及设备要求较低；全年运营且无 180 天上限。
起投 · 2 亿 JPY
用地 · 近隣商業 / 準住居
03
推荐 · 稀缺
特区民泊 存量
国家戦略特区法 · 2013 / 大阪 · 大田 · 千代田
特定区域 · 2 泊 3 日以上预订；全年运营；新增许可门槛大幅提高，现有持牌资产稀缺。
起投 · 5,000 万 JPY
用地 · 住居 / 商業均可
✗ 三类警示
合规风险 · 京阪住業全面拒绝
04
谨慎 · 受限
住宅宿泊事業 民泊新法
住宅宿泊事業法 · 2018
全年最长 180 天 经营上限；2025 年合规审查加严，大量"可疑设施"被摘牌。
05
不建议
イベント民泊
特例 · 地方自治体临时许可
仅限大型活动期间临时使用，不可作为长期商业模型。
06
禁止
无牌运营
违反旅館業法 / 民泊法
套牌、白牌、转租再分租等模式；投诉即摘牌，并面临罚款及刑事责任。
京阪住業 · 立场
原则禁止民宿背景下 — 仅 旅館・ホテル · 簡易宿所 · 特区民泊（存量） 三类具备可持续投资价值；花溪居系列即聚焦此三条合规路径。
KEIHANJUGYO
12 / 25
Investor Pitfalls · Do-not-touch
华人不动产 · 高频陷阱警示
警惕两类套路 · 非法贷款 与 包租陷阱
凡宣传 "包租回报" 或 "非住宅贷款" 的项目，均需中文行政书士翻译鉴别后再签 · 京阪住業全面拒绝以上两类业务模式。
01
警惕非法贷款
绝大多数投资者不可能获得贷款
日本贷款机构自由，但只有日本本土的 住宅ローン 受到法律的完全保护。其他任何商业贷款都存在各类附加条件。
#
项目
住宅ローン
法人贷款
一时贷金
01
利率Interest
0.38 – 0.5%
1 – 10%
15% 以上
02
抵押标的Collateral
永驻 / 工作签 本人
公司资产 · 担保人
任意资产 · 连带担保
03
投资范围Scope
仅自用住宅
合约决定
任意
04
贷款年限Term
35 – 50 年
合约决定
≤ 3 年
05
法律保护Legal
全日本几乎相同
部分无限责任 · 低价拍卖
无限责任 · 可能涉黑社会
Action
未知合约类型 · 务必让中文行政书士 翻译鉴别 后再签
02
警惕包租陷阱
你看着别人的利息 · 别人看着你的本金
包租物业以 3 – 10 年 固定回报吸引投资者。经京阪住業调查 — 包租项目普遍存在以下三个结构性问题。
01
100%+ 溢价 · 锁死本金
所有包租物业均存在 100% 以上的售价差价，即便获得全部租金回报，均无法覆盖差价，且基本无法转手。
02
99% 违约 · 零抗灾能力
疫情期间，包租项目跑路率高达 99% — 千万别相信任何一家公司在不可抗力灾难前的抵抗能力。
03
包租期满 · 无法运营
包租项目均存在重大质量问题，包租完成后基本无法再运营。甚至项目本身从未运营，中介方只是缓慢返还本金。
Action
记住 · 当你盯着别人的 利息，别人盯着你的 本金
华人不动产市场专属警示 · 京阪住業株式会社全面拒绝以上两类业务模式
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13 / 25
AI Platform · Stack
赴日生活基础设施的 AI 操作系统 — 从短租运营起步，延伸至长租与移民安家
01 / 02
技术栈 × 即时成果
四层堆叠 · 一套闭环
多语言本地化体验 · 即开即用
L4 · 知识
蒸馏语料层
60+ 全球旅游博主 · 130+ 赴日旅行社
私有语料 · 通用 LLM 不具备的本地化与转化经验。
L3 · AI
原生 AI 客服
Claude MCP × Hostex · 全量工具调用
7×24 接管客服与运营决策 · 边际成本接近 0。
L2 · PMS
运营中台
Hostex · 房源 / 订单 / 渠道 / 财务 API 全开
OTA · 价格 · 排房一体化 · 替代 4 – 6 人运营团队。
L1 · 硬件
智能现场
Switchbot 智能门锁 + 摄像头 · 无人入住
无接触入住 · 异常即时告警 · 现场人力归零。
80%
客服已由 AI 接管Avg. Auto-handling
9
覆盖语种 · 日 / 中 / 韩 / 英 / 越 等Languages
60+
蒸馏的全球旅游博主Bloggers distilled
130+
蒸馏的赴日旅行社Agencies distilled
Take-away
传统民宿运营 6 – 12 个月 才能搭起的多语言、本地化体验 — 我们 几天即可上线。
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14 / 25
Channels · OTA Matrix
渠道分布 · TIER STRATEGY · 2026.06
23 渠道 · 三层 资源部署
主战场深耕 · 区域锁定 · 长尾覆盖
REFLECTION · 反省
过度依赖中国游客 → 疫情期间订单断崖 → 现在我们 全球分发 · 多语言 SEO，单一市场风险不再绑架运营。
23
Channels
平台
3
Tiers
资源层级
9
Languages
语种 SEO
Global Distribution · Live since
2026.06
TIER 1
主战场 / CORE
资源 60% · 主流量入口
13平台
GLOBAL · 全球主战场7
Airbnb
全球短租龙头
Booking
欧美 OTA
Expedia
北美 OTA
Vrbo
北美 整租
Hotels.com
全球 酒店
Trip.com
全球 + 中国
Google
元搜索 · 直达
CHINA · 中国本土6
途家民宿
阿里系
小猪短租
品牌 民宿
飞猪
阿里系 OTA
去哪儿
携程系
美团旅行
美团系
鸟民宿
高端 短租
TIER 2
区域深耕 / REGIONAL
资源 25% · 日韩高净值游客
5平台
JAPAN · 日本本土3
楽天トラベル
日本最大 OTA
じゃらん
Recruit 系
一休
高端 日本人
KOREA · 韩国本土2
Yanolja
韩国 龙头
여기어때
韩国 #2
TIER 3
多元补充 / SUPPLEMENTAL
资源 15% · SEA + NA 长尾
5平台
SEA · NA · 体验5
Agoda
东南亚 龙头
Traveloka
印尼 第一
AirAsia Move
东南亚 旅行
Klook
体验 + 短租
Chase Travel
北美 高端
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15 / 25
AI Platform · Moat & growth
赴日生活基础设施的 AI 操作系统 — 从短租运营起步，延伸至长租与移民安家
02 / 02
护城河 × 增长故事
三层护城河 · 一条增长曲线
01 · Data
数据壁垒
私有蒸馏语料覆盖博主与旅行社真实转化路径，通用 LLM 无法复制。
Defensible IP
02 · Stack
全栈整合壁垒
硬件 + PMS + AI 闭环 — 单点工具型竞品难以追平整套现场到客服链路。
Full-stack lock-in
03 · Long-tail
长尾语言壁垒
越南语 · 韩语等高价值入境客群 · 大模型厂商不会优化的细分语言市场。
Underserved demand
Growth Roadmap · 三阶段演进
Now · 2026
短租 AI 运营
+12 mo
长租 / 公寓托管
+24 mo
赴日移民安家平台
3,500→6,000万
日本 2024 年入境游客 3,500 万 · 2030 政府目标 6,000 万。
少子化
日本服务业劳动力缺口持续扩大 · AI 替代结构性短缺。
−10×
LLM 推理成本一年下降 10 倍 · AI 全栈运营首次具备规模化经济性。
不是再做一家民宿管家公司，而是用 AI 重写赴日生活服务的成本结构。 — 京阪住業 · AI 平台战略 2026
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16 / 25
Stablecoin · Settlement
2026 · Japan Stablecoin Act
用 JPYC 完成
从入住到购房的全流程
2026 年起，日本正式开放日元稳定币流通。游客与投资者均可使用 JPYC，在花溪居民宿消费，亦可直接用于京阪住業的物业购置 — USDC 同步开放，覆盖海外投资者的美元资金通路。
日本不动产行业 · 首家接受稳定币结算
USDC · 自 2026.06.01 起开放清算
User
游客 / 投资者钱包
→
Rail
Hashport Wallet · 清算
→
Recipient
京阪住業 · JPYC 对公账户
购入路径
合规交易所直接兑换
不依赖场外渠道
不依赖场外渠道
适用产品
花溪居民宿 · 物业购置
租赁 · 经管签证服务费
租赁 · 经管签证服务费
合规性
JPYC 受日本资金决済法
监管 · 1:1 锚定日元
监管 · 1:1 锚定日元
Settlement Layer
JPYC · 1.00 JPY
KEIHANJUGYO
17 / 25
Closing · Process & Safeguards
Closing · Process & Safeguards
从看房到拿证 · 17 天完成全流程
我们将传统赴日不动产交易压缩到 17 天 — 投资者仅需准备签约三件套，京阪住業承担合规、专业、合同、隐私四重保障，让跨境签约顺畅且安全。
签约三件套
01住址证明
/
02护照
/
03个人印章
01 · License
合规牌照
京阪住業株式会社为 宅地建物取引業協会 正式成员，持有宅建公司牌照 — 出现纠纷先赔付，后流程化处理。
先赔付 · 后保障
02 · Broker
正规宅建
多位 从业 8 年持证宅建士 全程参与 — 专业宅建物业签约审查与持有期物业咨询。
持证 · 8 年从业
03 · Contract
标准合同
采用日本标准 兔子 / 鸽子合同，全程协会备案 — 杜绝非标合同风险，支持三方司法书士独立验证。
协会备案 · 司法书士验证
04 · Privacy
隐私保护
全程加密通讯，杜绝客户资料外泄 — 一对一安全资金汇款指引，保证投资者跨境财产安全。
端到端 · 资金护送
Transaction Flow
6 步 End-to-end
01
房源选购
02
提交意向书
03
签约首付
04
尾款交割
05
办理过户
06
领取产证
Total
17days
KEIHANJUGYO
18 / 25
Tax Framework
Tax Framework · 日本不動産税制
取得 + 持有 · 一户建 / 公寓 税费全景
日本不动产税费透明且制度化 — 取得期一次性税费约售价 6 – 8%，年度持有成本约评估額 1.7% 起。京阪住業为投资者提供逐项税费测算与司法书士全程协助，杜绝隐性成本。
Transaction Cost · 取得時税費
取得 · One-time支付一次 · 印紙税 · 登録 · 取得税 · 仲介
#
税费项目 · Item
一户建 · 戸建
公寓 · マンション
01
印紙税 / 司法書士費Stamp & Filing
合计 12 – 36 万円
同左
02
登録免許税Registration Tax
土地 2% + 建物 0.4 – 2%
建物 0.4 – 2% 土地按持分
03
不動産取得税Acquisition Tax
评估額 × 3% 新築建物可享 1,200 万円控除
评估額 × 3% 土地按持分计算
04
仲介手数料Brokerage Fee
售価 × 3% + 6 万 + 消費税
同左
05
消費税Consumption Tax
新築建物 10% 土地及二手房免税
同左
Holding Cost · 保有時税費
持有 · Annual每年承担 · 市町村税 · 管理 · 保险
#
税费项目 · Item
一户建 · 戸建
公寓 · マンション
01
固定資産税Fixed Asset Tax
评估額 × 1.4% 新築 3 年内建物減半
评估額 × 1.4% 新築 5 年内建物減半
02
都市計画税City Planning Tax
评估額 × 0.3% 市街化区域
同左
03
管理費 / 修繕積立金HOA & Reserve
0 自行管理 · Self-managed
月 1.5 – 5 万円Condo Only
04
火災 / 地震保険Insurance
年 3 – 8 万円
年 1 – 3 万円
概数仅供参考 · 实际以物件评估 · 合同金额 · 司法书士报价为准
KEIHANJUGYO
19 / 25
在售物件 · Listings
在售物件 · KEIHANJUGYO LISTINGS
三处 精选现房 · 自带牌照 · 即买即租
京阪住業三大承诺 / OUR PROMISE
现房Move-in Ready
自带牌照License Included
即买即租Day-One Income
01 · UMEDA NORTH
無界 · 梅田北
大阪市淀川区 · 十三本町 2丁目 11-8
¥5,380万日元 · 含税售价
Layout
2 层 · 2 套独立卫浴
Land
55.63 m²
Bldg
52.38 m²
Ratio
建蔽 80% · 容积 400%
阪急 神戸 · 宝塚 · 京都本线 · 十三站 · 步行 4 分
至梅田 1站至心斋桥 4站至难波 5站
STATUS全新装修 · 民泊牌照可继承
02 · KATSUYAMA RENOVATION
無界 · 清辉
大阪市生野区 · 胜山北 2丁目 9-8
¥4,800万日元 · 含税售价
Layout
2 层 · 1 间独立卫浴
Land
82.37 m²
Bldg
约 90 m² (改造后)
Ratio
建蔽 80% · 容积 300%
JR 环状线 · 桃谷站 · 步行 6 分
至天王寺 2站至难波 4站至梅田 8站
STATUS改造盘 · 户型与面积取得建筑许可后确认
03 · KATSUYAMA 1-CHOME
勝山北 · 1丁目
大阪市生野区 · 胜山北 1丁目 11-51
¥6,680万日元 · 含税售价
Layout
2 层(2+3 阁) · 2 间独立卫浴
Land
72.15 m²
Bldg
104.82 m² (1F 35.57 / 2+3F 69.25)
Ratio
建蔽 80% · 容积 300%
JR 环状线 · 桃谷站 · 步行 4 分
至天王寺 2站至难波 4站至梅田 8站
PREMIUM全新筑现房 · 瑕疵担保 10 年保障
以上价格为含税售价 · 投资 ROI 估算另行提供 · 实际户型 · 面积 · 装修以现场看房和合同为准
KEIHANJUGYO
20 / 25
开发地块 · Development Sites
开发地块 · KEIHANJUGYO DEVELOPMENT SITES
三处 整栋开发地块 · 仅可建造酒店
京阪住業开发承诺 / OUR PROMISE
整栋开发Whole Building
酒店专用Hotel-Use Only
10年保障10-Yr Warranty
用途限制 · USE RESTRICTION
以下三处地块目前 仅可建造酒店 · 不可作为住宅 / 公寓 / 商办等其他用途开发 · 投资前请确认与自身资金计划匹配
01 · NAMBA SOUTH
無界 · 难波南
大阪市浪速区 · 大国 1丁目 7-17
土地 Land
+
¥18,500万
建筑 Bldg
¥36,500万
含税合计 Total¥55,000 万
Layout
8 层 · 14 套独立卫浴
Land
91.62 m²
Bldg
432.49 m² (计划)
Ratio
建蔽 100% · 容积 400%
地铁 御堂筋·四桥线 · 大国町站 · 步行 2 分
至难波 1站至心斋桥 2站至梅田 5站
PREMIUM钻石地段 · 全新筑期房 · 瑕疵担保 10 年
02 · TENGACHAYA NORTH
天下茶屋 · 北
大阪市西成区 · 天下茶屋北 1丁目 5
土地 Land
+
¥10,800万
建筑 Bldg
¥16,090万
含税合计 Total¥26,890 万
Layout
4 层 · 8 套独立单元 (A/B/C/D)
Land
125.22 m²
Bldg
353.40 m² (计划)
Ratio
建蔽 80% · 容积 400%
地铁 御堂筋·堺筋线 · 动物园前站 · 步行 5 分
至难波 2站至心斋桥 3站至梅田 6站
STATUS全新筑期房 · 建筑质量 10 年保障
03 · NIPPONBASHI EAST
日本桥东 · 2 丁目
大阪市浪速区 · 日本桥东 2-8
土地 Land
+
¥9,800万
建筑 Bldg
¥14,200万
含税合计 Total¥24,000 万
Layout
铁骨造 7 层 · 5 间独立卫浴
Land
62.16 m²
Bldg
183.6 m² (2-6F 31.69 / 7F 25.15)
Ratio
建蔽 80% · 容积 400%
地铁 堺筋线 · 步行 6 分 (南海线 10 分)
至难波 10分至心斋桥 1站至梅田 4站
STATUS整栋酒店 · 核心位置 · 新筑项目
价格 / 户型 / 建筑面积 / 层数为概数 · 实际户型 · 面积 · 建筑细节以取得建筑许可及合同为准
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Global · Immigration
2026 · 全球右转 · 移民通道全面收紧
五大英语国家相继关门
"远走他乡" 的路径全面变窄
2026
主要措施时间线
通胀 · 反移民情绪 · 民粹政治三股力量叠加 — 美 · 英 · 澳 · 加 · 新 五大主流移民目的国 2022 年以来集体大幅收紧投资 / 技术 / 工签通道。任何一条路都不好走。
| 国家 / 地区 | 限制类型 | 主要内容 | 生效时间 |
|---|---|---|---|
| 美国 | 工签收紧 + EB-5 涨价 | H-1B 中签率历史新低 (2025 仅 14%)；EB-5 投资移民门槛 50 万 → 80 万美元；中国大陆 EB-5 排期约 12 年 | EB-5 2022-03 涨价 H-1B 2025 改革 |
| 英国 | 投资签证永久关闭 | Tier 1 投资移民签证 2022 年永久关闭；Skilled Worker 工资门槛升至 £38,700；家属签证年薪门槛 £29,000 | 2022-02 关闭 2024-04 工资上调 |
| 澳大利亚 | 投资移民全线暂停 | 188 / 132 商业投资移民签证 2024 年大幅削减；SIV 重大投资签证已暂停；技术移民 EOI 邀请数下调 | 2024-07 削减 2024-09 SIV 暂停 |
| 加拿大 | 投资暂停 + PR 配额砍 | 魁省投资移民 (QIIP) 暂停至 2026；Start-up 签证排期已超 4 年；联邦 PR 配额 2025 年从 50 万下调至 39.5 万 | QIIP 2023-11 暂停 PR 2025 配额下调 |
| 新西兰 | 投资门槛飙升 | Active Investor Plus 签证最低投资额从 500 万纽元 (3 年) 升至 1,500 万纽元 (4 年)；技术移民评分上调 | 2025-04 大幅上调 技术评分同步上调 |
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Japan · 経営管理 Visa Tightening
2026 · 日本经营管理签证 · 政策大变革 + 现实调查
经管签证 5 大改革 · 300+ 中国投资者实地调查 — 现实远比想象更难
日本入管厅 2025 年起对经营管理签证系统性收紧 — 资本金 · 雇佣 · 办公室 · 业务真实性 · 个人资质 五条审查线同步抬高。我们实地调查了 300+ 名在日中国经管签证投资者，呈现真实门槛。
A
5 大政策变革 · Policy Reforms
入管厅 · 2025 起逐步施行
01 · CAPITAL
资本金
500 万 → 3000 万 円
最低资本金门槛 6 倍上调
02 · STAFFING
雇佣要求
非强制 → 必雇全职
必须雇佣常驻全职员工
03 · OFFICE
办公室
住宅可 → 实体禁住宅
独立商业地址 · 禁居家办公
04 · BUSINESS
业务真实性
书面审查 → 实地核查
入管厅强化业务现场审查
05 · PROFILE
个人资质
无要求 → 专业背景
需相关经验或学历证明
B
300+ 中国投资者实地调查 · 4 大现实问题
京阪住業 · 2024–2025 实地访谈
问题 01 · 资金薄弱
4%
能拿出 3000 万资本金
96% 投资者实际资金不足，无法达到新规门槛
问题 02 · 业务空壳
2%
在当地租赁/购置合格业务资产
98% 业务地址或资产不达标，难通过实地核查
问题 03 · 铤而走险
违法
维持生活的灰色生计
为维持生计参与黑工 · 倒卖免税商品 · 骗低保等非法业务
问题 04 · 造假主流
造假
高材造假 · 虚构业务
公司造假已成市场主流操作模式，签证审查通过率走低
C
京阪住業 · 真实客户数据 · Our Reality
2024–2026 · 200+ 客户实际成交
数据 01 · 客户筛选
7/ 200+ 客户
200+ 客户中 · 仅 7 位选择经管签证
绝大多数客户回避此路径 — 京阪不主动推荐高风险通道
数据 02 · 投资规模
2.7亿 円 · 人均
7 名投资者 · 人均投资 2.7 亿日元
涵盖资本金 · 业务运营 · 房产配置全套部署
数据 03 · 合规执行
100%
已完成增资 · 雇员分流中
7 位投资者全员完成增资 · 正分流京阪指定的合规雇员
京阪住業 · 始终如一
这个产品 只属于少数高净值客户 — 我们始终保持筛选标准，不为完成数据降低门槛
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Japan vs Others · 96% Shrink & 4 Advantages
2026 · 经管签证 收紧 96% · 但仍是发达国家最优
门槛升高 96% · 假申请人被洗出 — 真投资者拿到 更稀缺的赛道
资本金 500 → 3000 万円 · 雇佣强制 · 办公室禁住宅 · 实地核查 — 新政事实上 收紧 96%。但相比欧美澳加新 5 国移民通道全面封堵，日本经管签证 在 资金通道 / 审核速度 / 投资标的 / 风险可控性 四个维度 仍是发达国家 最优解。
A
96% 缩水 · The 96% Shake-out
月均申请件数 · 入管厅 2024 vs 2025
新政前 · Before
1,700
件 / 月 · 月均申请
→
新政后 · After
70
件 / 月 · 月均申请
−96%
Drop
含义 · Meaning
假申请人 / 黑工通道 / 造假公司 被系统性洗出 — 剩下的 4% 才是 真正合规的投资者
B
4 大优势 · Still Best Among Developed Countries
对比 美 · 英 · 澳 · 加 · 新
01 · CAPITAL FLOW
资金通道 最宽松
Most Open Capital Channel
无 反洗钱 / KYC 复杂审查流程 · 身份审查发达国家中最宽松 · 资金路径无壁垒
02 · SPEED
审核速度 最快
Fastest Processing
无 冗长排期 等待 · 审核周期大幅缩短 · 几乎是所有发达国家中最快
03 · FLEXIBLE ASSETS
投资标的 灵活
Flexible Target Assets
海外公司大佬 / 本地优质资产投资者 皆获承认 · 无固定行业 / 标的强制要求
04 · LOW RISK
风险 可控
Risk Controllable
可选 固定资产 投资 · 对比 EB-5 等高风险私募基金 · 资产安全稳固
京阪住業 · 立场
96% 申请人被洗出 ≠ 剩下的 4% 拿到了更差的产品 — 门槛升高 = 假申请被清洗 = 真投资者拿到 更稀缺的赛道
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Japan · PR Routes & Keihan End-to-End
2026 · 永驻赛道 + 京阪 全程协助
三条永驻赛道 · 两类现实客户 — 京阪 全程协助 通过率最大化
经管签证时间维度 仅剩 3 条 路径，现实可行客户 仅剩 2 类 形态 — 京阪住業按每条赛道的痛点，提供 端到端协助方案。
A
3 条 永驻赛道 · 3 PR Paths
高度专门职 / 经管签证 · 入管厅
01 · FASTEST
1年 永驻
高度专门职 1 号(ハ)
点数制 ≥ 80 分 · 或 经管实务 5 年 以上 + 年收入 ≥ 4,000 万円
京阪 立场✓ 主推荐
02 · BALANCED
3年 永驻
高度专门职 1 号(ハ)
点数制 ≥ 70 分 · 在留满 3 年 后可申请永住
京阪 立场✓ 次推荐
03 · SLOW
10年 永驻
普通 经管签证
慢慢熬 · 时间过长 不建议 · 注：国籍亦需在日 10 年
京阪 立场✗ 不推荐
B
2 类 现实可行客户 · 2 Viable Profiles
京阪住業 · 申请案例梳理
TYPE 01跨境企业主
海外跨国企业主
拥有合法海外跨国企业 · 通过海外公司发薪 ≥ 2,000 万円 / 年 · 在日只需经营单一公司
走 高度人才 或 J-Skip · 快速永驻
TYPE 02日本重资产投资者
日本重资产投资者
在日投资 ≥ 2 亿日元 重资产 · 酒店 / 大型连锁餐馆 等业态 · 规模本身即满足合规审查
走 经管签证 凭 规模 直通 · 无需熬时长
C
京阪 全程协助 · End-to-End
每条赛道 · 4 大支柱服务
01 · DIAGNOSTIC
路径诊断
HSP 点数 测算 · 海外薪资 / 履历审视 · 匹配 最优赛道
02 · CAPITAL & ENTITY
资本 + 公司
3,000 万円 验资 · 公司架构 · 独立 商业 办公地址
03 · ASSET MATCH
重资产撮合
酒店 / 连锁餐馆 物业匹配 · 联动 京阪 Land Plots
04 · STAFF & COMPLY
雇员 + 合规
永驻 / 国籍 雇员 渠道 · 入管厅 实地核查 全程 护航
无可绕开 · Hard Requirement
任何路径 · 任何客户类型必须满足 3,000 万円 资本金 + 1 名 永驻 / 国籍 员工 — 京阪 全部解决方案 已含此两项基线服务
KEIHANJUGYO
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Closing · Contact
京阪住業株式会社 · 2026 · CLOSING
合规 · 透明 · 长期
2026 — 全球收紧之下，日本仍是少数对外国投资者完全开放产权且不设资金壁垒的成熟市场。
京阪住業聚焦合法路径，与海外投资者长期同行。
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Tel06-7220-9118
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ありがとうございました · Thank you